哪里的楼市最危险

广东的情况比较特殊，在探讨这个问题前，首先需要解决广东主要城市人口的问题。据我多年的研究，珠三角地区的主要城市，都存在比较严重的人口低估现象。我们先看一组数据，是北上广深四大一线城市2013年官方公布的人口数字，以及当年“在校小学生人数”陕西癫痫病医院、“手机用户数”的比较。（表格中广东“手机小儿癫痫的症状用户数”是根据2012年用户数和增长率推算出来的。）

城市 ?手机用户 ? 小学生 ? 官方人口数

北京 ? 3374 ? ? ? 78.9 ? ? ? 2115

上海 ? 3201 ? ? ? 79.3 ? ? ? 2415

广州 ? 3300 ? ? ? 86.0 ? ? ? 1293

深圳 ? 2554 ? ? ? 73.0 ? ? ? 1063

通过比较我们可以清楚地看到，广州、深圳的常住人口数字被严重低估。因为广深房价不低，外来人口比例超过北京和上海，有能力带孩子到广深居住、读书的外来人口，比例肯定不会高于北京、上海。当然，广州有本地人超生比例高于北方的因素。另外，深圳警方曾经宣布过2013年他们实际管理人口是1800万。假设上海的2415万没有被低估，深圳1800万符合实际情况，那么我们可以推算出北京实际有2400万人口，广州至少有2100万人口。

接下来我们再看一组东莞、佛山与无锡、苏州的人口、小学生数、手机用户数的比较（它们的生活成本比较接近），数据也是2013年的，来自各地统计公癫痫为什么发作报。（表内苏州、无锡的小学生人癫痫急救数是根据2012年数字和增长速度，估算出来的。）

城市 ?手机用户 ? 小学生 ?官方人口数

东莞 ? ?1850 ? ? ? 66 ? ? ?832

佛山 ? ?1339 ? ? ? 46 ? ? ?730

无锡 ? ? 924 ? ? ? 33 ? ? ?648

苏州 ? ?1669 ? ? ? 46 ? ? ?1307

看完上面的数据，如果我告诉你东莞至少有1200万人，佛山至少有900万人，我相信你只能选择同意。同理，我推算出中山大概有470万常住人口（官方数字是317万，手机用户数是664万，小学生人数25.7万）；此外，珠海的常住人口至少有180万（官方数字是159万）。

在上述基础上，我根据多项数据（此次不列表，数据提供在点评中）得出如下结论：

广东楼市最危险的城市是惠州。惠州2013年有470万常住人口，如果有低估也不会太多。2013年商品房屋施工面积是5811万平米，总量超过深圳，人均更是达到了12.4平米，高居广东全省第一。房地产依赖程度（“房地产投资”除以“当年GDP”）达到22.2%，也是广东第一。惠州楼市主要供应量在大亚湾、巽寮湾、双月湾沿线，这些供应量巨大的海景房主要针对深圳客户，此外是广州、东莞客户。此外，惠州市区供应量也非常大。惠州最近3年小学生在校人数增长了12%，在广东仅次于东莞和深圳。但巨大的房屋供应量，毫无疑问是灾难。